土地探しや物件探しをしていると目にする事のある「再建築不可物件」をご存知でしょうか。都市計画区域と準都市計画区域内に生まれるこの「再建築不可物件」を有効に活用できる手段として今トレーラーハウスが注目されています。

再建築不可物件

名前の通り、建物の建築が不可である事を指す「再建築不可物件」ですが、具体的にどのような条件の物件を指すのでしょうか。

再建築不可物件とは

再建築できない物件というのは、例え今現在家が建っている土地でもその家を解体して更地にしてしまうと、新しく家を建てる事はできないという状態の物件(土地)を指します。国の法律に基づいて各都道府県が「都市計画」を立てますが、その中でも“計画的に街づくりを進めるエリア”を「都市計画区域」や「準都市計画区域」と呼んでいます。
そしてその区域の中でも接道義務(幅4ｍ以上の道路に２ｍ以上が接していないといけない)を満たす事のできない土地には家を建てる事ができないという方針が「再建築不可物件」に該当する事になります。

何故再建築不可物件が生まれたのか

「接道義務」さえ果たしていれば再建築不可物件は生まれないのではないかと思いますが、こうした土地が生まれてしまったのには理由があります。
住宅建築における指針となる“建築基準法”が出来上がったのは昭和25年(1950年)にさかのぼります。その後、都市計画法が出来上がったのが昭和43年(1968年)です。その為、建築基準法が出来上がる前に建てられた家や都市計画法が出来上がって都市計画区域に指定される前に既にその土地に家が建てられていた場合には接道義務を果たしていない状態の物件が生まれてしまったという事になります。

再建築不可物件のリフォーム

再建築不可物件は、今現在建っている住宅を取り壊して新しく家を建てる事が認められていない物件を指します。ここで考えられる抜け道は“リフォーム”です。
ただし、建築申請をしなくても良い規模のリフォームに限られ、2階建て以下である事や延床面積が500㎡以下、高さ13ｍ以下の軒高9ｍ以下の木造建築物であるなどの細かい条件があります。ただし、再建築不可物件となれば新しく見積もっても築50年は経過した建物になるでしょう。建築技術を考慮しても、小さな規模のリフォームを繰り返すのは安全面でも得策とは言えない可能性があります。

トレーラーハウスの活用

再建築不可物件の特徴について紹介してきましたが、では本題であるトレーラーハウスの活用について紹介していきましょう。

トレーラーハウスの特徴

トレーラーハウスは、その名の通りトレーラーでありながら家でもあるといった空間です。定められた条件を満たす事で建築物ではなく車両としてみなされるという特徴があります。
それぞれのニーズに合ったサイズで作る事ができ、その空間を構築するトレーラーの素材には一般的な住居と同様の断熱材が採用され、住居として利用するのに何ら不足ありません。キッチンやトイレ、シャワールームといった生活に必要な設備についても室内に設置する事ができる他、それらをつなぐ給排水や電気、ガスなどのライフラインについても一般住宅と同様の公共の設備を引く事が出来ます。

再建築不可物件×トレーラーハウス

再建築不可物件には建物を新たに建てる事はできない事がわかりましたが、ではその土地を有効に活用する為の手段としてトレーラーハウスが薦められるのにはどういった理由があるのでしょうか。

建築物ではない

まず最大の特徴は、トレーラーハウスが建築物ではないという点にあります。トレーラーハウスは、建築基準法上の建築物には該当せず、あくまでも“車両”の扱いになります。
タイヤの上に家が乗っているようなイメージで、車両ではあるもののエンジンは搭載していないので自走はできませんしガソリンも必要ありません。
建築物ではないので再建築不可物件の土地にも設置する事ができるというのが物件活用の最大のポイントです。

<h4初期費用が安い

再建築不可物件に既に建物が建っている場合にはその解体費用は負担する必要がありますが、もしその場に新たに住宅を建てるとなるとそれなりの建築費用がかかります。一般的な戸建て住宅なら数千万円は必要になるでしょう。しかしトレーラーハウスならサイズにもよりますが数百万円から購入が可能です。新車でなくても良い場合には、中古市場にも供給がありますので自分の欲しい車両が見つかれば安く購入する事ができます。

維持費用が安い

通常、戸建て住宅では建物を所有している事で固定資産税が発生します。住宅を購入(建築)した場合には不動産取得税もかかってくるでしょう。ですがトレーラーハウスは建物ではなくあくまでも車両とみなされますので、そういった税金の課税対象にはならず大きな維持費がかかりません。納車の際には公道を牽引にて走行して移動されるので車検の取得は必要になりますが、以降の維持費を考えると住居として物件を所有するよりもはるかに安価なランニングコストで済むことは明確と言えるでしょう。

転用性がある

車両の上に住居が乗っているトレーラーハウスは、その土地で役目を終えたら別の場所に移動する事ができます。それまで置いていた土地から移動したくなった場合や、土地そのものを売却するに至った場合でも建物の取り壊しは必要なく、トレーラーハウスを移動させる、もしくは中古車両として売却する事で手元に負債が残る事なく環境を変える事が出来ます。

具体的活用法

再建築不可物件を活用する為にトレーラーハウスが適している事がわかりました。では、具体的にどのようなスタイルでトレーラーハウスを活用していく事ができるのか紹介していきます。

住居

これまで住んでいた自分の家が再建築不可物件だった場合には、住居の建て直しができないのでトレーラーハウスを活用するという方法が選択できます。土地の広さに合わせた大きめのトレーラーハウスを購入して設置する事で、今までと変わりない快適な生活を送る事ができます。元々が住居だった場所なら水道や電気なども基礎が整っているはずなので、ライフラインに関わる大きな整備費用はかかりません。

事業活用

再建築不可物件は、接道義務(幅4ｍ以上の道路に２ｍ以上が接していないといけない)を満たす事のできない土地です。その為、例えばマイカーを所有している方には不便な土地であるといった一面もあります。そういった土地ならばトレーラーハウスを設置して事業を始めるというのも一つの方法です。
例えば数台の小型トレーラーハウスを置く事で民泊のような宿泊施設を始める事もできますし、ピアノや英語教室、学習塾や書道教室などの習い事教室を始める事もできます。パン屋さんやカフェなどの飲食店をトレーラーハウスで始める事もできます。建物が建てられない土地でもトレーラーハウスを設置する事で様々な活用方法を見出す事ができます。

倉庫

元々それほど広くない土地であれば、倉庫として使う事もできます。ライフラインなど生活に必要な環境は特別いらないのであれば、中古車両でトレーラーハウスを安く購入する事もできます。倉庫として人に貸し出す使い方も良いですし、趣味を詰め込んだガレージハウスのようにしてご自身で使う事もできるのではないでしょうか。

まとめ

いかがでしたでしょうか。再建築不可物件にトレーラーハウスを活用する方法について紹介してきました。
現在家が建っている再建築不可物件で解体を検討している場合や、既に更地であるものの建物を建てる事ができないのでその活用に困っている場合、あるいは事業を始めたいので安く手に入る土地を探している場合などには再建築不可物件を効率的に使う事のできるトレーラーハウスを活用する事で様々な可能性が広がっていく事でしょう。